Wer das Streichen des Treppenhauses als reine Verschönerung einordnet, unterschätzt die rechtliche Tragweite: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gehört der Hausflur zum Gemeinschaftseigentum, und dessen Instandhaltung ist keine Kür, sondern Pflicht der WEG-Gemeinschaft. Wird ein erkennbar abgenutzter Anstrich nicht erneuert, riskiert die Gemeinschaft Haftungsansprüche bei Unfällen, etwa wenn abblätternde Farbe als Stolpergefahr gewertet wird. Die Kosten für das Treppenhaus streichen lassen sind damit keine Ermessenssache, sondern Teil der Verkehrssicherungspflicht.

Sanierungszyklen im Berliner Mehrfamilienhausbestand verdichten sich. Gebäude, die in den späten 1990er und frühen 2000er Jahren zuletzt grundlegend renoviert wurden, erreichen gerade den Punkt, an dem Treppenhäuser, Fassaden und Gemeinschaftsflächen gleichzeitig Erneuerungsbedarf signalisieren. Hinzu kommt, dass energetische Sanierungsmaßnahmen wie Wärmedämmverbundsysteme fast immer mit einem Neuanstrich der angrenzenden Innenflächen verbunden sind. Wer diese Gewerke nicht koordiniert plant, zahlt zweimal: einmal für den Anstrich vor der Dämmung, einmal danach.

Für Hausverwaltungen bedeutet das konkret, dass Treppenhaus-Anstriche nicht mehr isoliert beauftragt werden können, ohne den größeren Sanierungsplan zu kennen. Die Eigentümerversammlung erwartet heute begründete Zeitpläne, nicht nur Kostenvoranschläge. Wer als Verwalter 2026 eine Maßnahme zum Hausflur streichen in die Versammlung trägt, ohne den Zusammenhang zu laufenden oder geplanten energetischen Maßnahmen geklärt zu haben, riskiert Ablehnungen und Verzögerungen, die den Gesamtaufwand erhöhen. Die Instandhaltungsrücklage, seit der WEG-Reform 2020 als Erhaltungsrücklage bezeichnet, muss dabei ausreichend dotiert sein, um solche Maßnahmen ohne Sonderumlage stemmen zu können. Fehlt die Liquidität, wird aus einer planbaren Instandhaltung ein Konfliktthema in der Versammlung.

Eine WEG-konforme Treppenhaus-Sanierung ist die beschlossene, gemeinschaftlich finanzierte Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum eines Wohngebäudes, die den Anstrich von Wänden, Decken, Geländern und Türen im Treppenhaus umfasst und auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft legitimiert wird.

Verwandte Begriffe helfen, das Feld zu schärfen: Die ordnungsgemäße Instandhaltung beschreibt den gesetzlichen Rahmen, innerhalb dessen solche Maßnahmen fallen, während die Erhaltungsrücklage das finanzielle Instrument ist, aus dem sie bestritten werden. Davon abzugrenzen ist die bauliche Veränderung, für die höhere Mehrheiten erforderlich sein können, etwa wenn ein Eigentümer einen grundlegend anderen Oberflächencharakter durchsetzen möchte. Der Begriff Verkehrssicherungspflicht verbindet die technische Maßnahme mit der Haftungsebene: Schadhafte Anstriche, die Gefahren begründen, lösen eine Handlungspflicht aus, die über bloße Optik hinausgeht. Schließlich berührt das Thema die Teilungserklärung, weil sie vorgibt, nach welchem Schlüssel die Kosten auf die Miteigentumsanteile verteilt werden.

Die wichtigste Stellschraube bei der Kalkulation ist die tatsächlich zu streichende Fläche. Im Treppenhaus eines typischen Berliner Mehrfamilienhauses summieren sich Wände, Decken, Treppenlauf-Untersichten und Laibungen schnell auf eine Gesamtfläche, die deutlich größer ist als der reine Grundriss vermuten lässt. Schräge Flächen, Nischen und Podeste erhöhen den Aufmaß-Wert und damit die Arbeitsstunden. Wer nur die Wandfläche schätzt und Decken vergisst, liegt regelmäßig zu niedrig.

Die Materialklasse treibt den Preis auf zwei Wegen: direkt über den Produktpreis und indirekt über den Verarbeitungsaufwand. Einfache Dispersionsfarben für Wände sind günstig in der Beschaffung, aber für stark beanspruchte Treppenhausflächen oft nicht dauerhaft genug. Strapazierfähige Innenfarben mit erhöhter Nassabriebfestigkeit, klassifiziert nach DIN EN 13300, kosten mehr pro Liter, halten aber deutlich länger und senken die Folgekosten beim nächsten Zyklus. Für Treppenhäuser mit hohem Durchgangsverkehr, wie in Gebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten, empfehlen Fachbetriebe häufig Produkte der Klasse 1 oder 2, die intensivem Wischen standhalten.

Lackierarbeiten an Türen, Geländern und Heizkörpern folgen einer eigenen Preislogik. Türen werden nach Stück kalkuliert, nicht nach Fläche, weil Demontage, Schleifen, Grundieren und Lackieren in mehreren Lagen erheblich mehr Handarbeit erfordern als ein Wandanstrich. Geländer aus Stahl oder Gusseisen verlangen Korrosionsschutzgrundierung vor dem Deckanstrich, was den Materialaufwand und die Trocknungszeiten erhöht. Diese Positionen werden in Angeboten oft separat ausgewiesen und sollten von der Hausverwaltung gezielt verglichen werden.

Gerüst- und Absperraufwand ist der am häufigsten unterschätzte Kostenfaktor. Im Treppenhaus lassen sich hohe Wände und Decken nicht vom Boden aus erreichen. Fahrgerüste oder Podestleitern müssen etappenweise versetzt werden, was Zeit kostet. Bei Gebäuden mit mehr als vier Stockwerken steigt dieser Aufwand überproportional. Hinzu kommt die Absperrung des Treppenhauses während der Arbeiten: Bewohner brauchen Zugang, was die Arbeit in Abschnitte zwingt und die Gesamtdauer verlängert. Dieser organisatorische Mehraufwand schlägt sich direkt in den Stundenansätzen nieder.

Der Untergrundszustand entscheidet schließlich darüber, ob Spachtelarbeiten vor dem eigentlichen Anstrich anfallen. Risse, abgeplatzte Altanstriche oder Feuchteschäden müssen vor dem Streichen behoben werden, sonst hält der neue Anstrich nicht dauerhaft. Fachbetriebe kalkulieren dafür eine Bestandsaufnahme vor Ort, bei der der tatsächliche Zustand dokumentiert wird. Hausverwaltungen, die diesen Schritt überspringen und pauschal anfragen, erhalten Angebote, die nicht vergleichbar sind, weil jeder Bieter andere Annahmen über den Untergrund trifft.

Die Gesamtkosten für das Treppenhaus streichen lassen ergeben sich aus dem Zusammenspiel mehrerer Positionen, die sich je nach Gebäude und Zustand stark unterscheiden können. Diese Faktoren bestimmen, ob eine Maßnahme aus der laufenden Erhaltungsrücklage finanzierbar ist oder eine Sonderumlage erfordert.

• Gesamtfläche: Wände, Decken, Laibungen und Untersichten zusammen, nicht nur die Wandfläche allein
• Anzahl der Stockwerke: Mehr Etagen bedeuten mehr Gerüst- und Rüstzeiten sowie längere Absperrphasen
• Untergrundvorbereitung: Risse, Altanstriche und Feuchteschäden erhöhen den Vorbereitungsaufwand erheblich
• Materialklasse: Strapazierfähige Farben mit hoher Nassabriebfestigkeit kosten mehr, verlängern aber den Erneuerungszyklus
• Lackierarbeiten: Türen, Geländer und Heizkörper werden nach Stück bzw. laufendem Meter kalkuliert, nicht nach Fläche
• Korrosionsschutz: Stahl- und Gusseisengeländer erfordern Grundierung, was Material und Trocknungszeit erhöht
• Bewohnerzugang: Abschnittsweise Ausführung bei laufendem Betrieb verlängert die Gesamtdauer und erhöht die Koordinationskosten

Hausverwaltungen, die diese Positionen vor der Angebotseinholung dokumentieren, erhalten vergleichbare Angebote statt Pauschalpreise, die auf unterschiedlichen Annahmen basieren. Nur wer den Ist-Zustand kennt, kann die tatsächlichen Treppenhaus streichen Kosten realistisch einschätzen.

Grundsätzlich ist Eigenleistung am Gemeinschaftseigentum möglich, aber nur wenn die Eigentümergemeinschaft sie per Beschluss genehmigt. Kein einzelner Eigentümer darf das Treppenhaus auf eigene Initiative streichen, auch nicht mit besten Absichten. Stimmt die Versammlung zu, übernimmt der ausführende Eigentümer oder Mieter die Verantwortung für das Ergebnis, ohne die Absicherung durch Gewährleistung und Haftpflicht eines Fachbetriebs. Kommt es zu Schäden, etwa durch falsch gewählte Produkte auf einem problematischen Untergrund, haftet die Gemeinschaft für die Folgekosten.

Fachbetriebe bringen neben der handwerklichen Ausführung eine Gewährleistungspflicht mit, die nach VOB/B bei Malerarbeiten in der Regel fünf Jahre beträgt. Das ist für eine WEG relevant, weil Mängel, die erst nach Monaten sichtbar werden, noch reklamierbar sind. und sind gewerbliche Betriebe über ihre Betriebshaftpflicht abgesichert, wenn während der Arbeiten Schäden entstehen. Für Hausverwaltungen vereinfacht ein beauftragter Fachbetrieb die Dokumentation: Angebot, Auftragsbestätigung, Abnahmeprotokoll und Rechnung bilden eine lückenlose Kette, die bei Eigentümerstreitigkeiten oder steuerlichen Fragen belastbar ist.

Eigenleistung lohnt sich allenfalls bei sehr kleinen Gemeinschaften mit handwerklich erfahrenen Eigentümern und unkompliziertem Untergrundszustand. Sobald Lackierarbeiten, Korrosionsschutz oder Schadstoffsanierung ins Spiel kommen, überwiegen die Risiken der Eigenleistung die möglichen Einsparungen deutlich.

Dieser Ablauf gilt für WEGs und Hausverwaltungen, die eine Treppenhaus-Sanierung ordnungsgemäß durchführen wollen. Die Schritte setzen voraus, dass eine Eigentümerversammlung terminierbar ist und die Erhaltungsrücklage die Maßnahme grundsätzlich abdeckt. Der Zeitbedarf vom ersten Schritt bis zur Abnahme variiert je nach Gebäudegröße und Abstimmungsaufwand erheblich.

Bestandsaufnahme durchführen

Vor jeder Ausschreibung steht die dokumentierte Bestandsaufnahme. Die Hausverwaltung oder ein beauftragter Sachverständiger erfasst den Zustand aller Flächen: Risse, Feuchtigkeitsschäden, Altanstriche, Schimmelstellen und den Zustand von Geländern und Türen. Ohne diese Grundlage sind Angebote nicht vergleichbar, weil jeder Bieter eigene Annahmen trifft.

Mindestens drei Vergleichsangebote einholen

Branchenüblich holt die Hausverwaltung mindestens drei Angebote von qualifizierten Malerbetrieben ein. Das Leistungsverzeichnis muss identisch sein: gleiche Flächen, gleiche Materialspezifikationen, gleiche Vorbereitungsarbeiten. Nur dann lassen sich die Angebote gegenüberstellen, ohne Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Angebote, die deutlich unter den anderen liegen, sollten auf fehlende Positionen geprüft werden.

Beschluss in der Eigentümerversammlung herbeiführen

Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung werden per einfachem Mehrheitsbeschluss genehmigt. Die Hausverwaltung legt der Versammlung die Angebote vor, erläutert den Handlungsbedarf und schlägt die Finanzierung vor, ob aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage. Der Beschluss wird im Protokoll festgehalten und ist Grundlage der Beauftragung.

Auftrag erteilen und Ausführung koordinieren

Nach dem Beschluss erteilt die Hausverwaltung dem ausgewählten Betrieb den schriftlichen Auftrag. Gleichzeitig informiert sie die Bewohner über Beginn, Dauer und Zugangsbeschränkungen. Treppenhäuser können während der Arbeiten nicht vollständig gesperrt werden; die Ausführung erfolgt daher etappenweise, was die Koordination zwischen Betrieb und Verwaltung erfordert.

Ausführung begleiten und Mängel dokumentieren

Während der Arbeiten prüft die Hausverwaltung oder ein beauftragter Bauleiter regelmäßig den Fortschritt. Abweichungen vom Leistungsverzeichnis, etwa fehlende Grundierungslagen oder nicht ausgeführte Vorbereitungsarbeiten, müssen sofort schriftlich festgehalten werden. Mündliche Absprachen auf der Baustelle sind im Streitfall nicht belastbar.

Abnahme protokollieren

Die förmliche Abnahme nach Fertigstellung ist der rechtlich entscheidende Moment. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Die Hausverwaltung erstellt ein Abnahmeprotokoll, in dem festgestellte Mängel mit Frist zur Nachbesserung eingetragen werden. Erst nach Beseitigung aller Mängel sollte die Schlussrechnung vollständig freigegeben werden.

Nach abgeschlossener Abnahme und bezahlter Schlussrechnung ist die Maßnahme dokumentiert abgeschlossen. Alle relevanten Unterlagen, Angebote, Beschlussprotokoll, Auftragsbestätigung, Abnahmeprotokoll und Schlussrechnung, werden in der Verwaltungsakte aufbewahrt. Sie bilden die Vergleichsbasis für den nächsten Instandhaltungszyklus und sichern die Nachvollziehbarkeit gegenüber allen Eigentümern.

Wer trägt die Kosten, wenn nur ein Eigentümer auf Erneuerung besteht?

Die Kosten werden auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umgelegt, sobald die Versammlung die Maßnahme beschlossen hat. Dass ein einzelner Eigentümer den Anstoß gegeben hat, ändert nichts an der Kostenverteilung. Lehnt die Mehrheit die Maßnahme ab, obwohl ein objektiver Instandhaltungsbedarf besteht, kann der überstimmte Eigentümer unter Umständen gerichtlich auf Durchführung klagen, wenn die Verkehrssicherungspflicht verletzt wird.

Wie oft muss ein Treppenhaus gestrichen werden?

Einen gesetzlich vorgeschriebenen Turnus gibt es nicht. Fachlich orientieren sich Hausverwaltungen an der tatsächlichen Abnutzung: Treppenhäuser in Gebäuden mit hohem Durchgangsverkehr benötigen häufiger Erneuerung als solche in kleinen Wohnanlagen. Als Richtwert gilt in der Praxis ein Intervall von etwa acht bis fünfzehn Jahren, abhängig von Materialqualität, Bewohnerzahl und Pflege der Flächen zwischen den Anstrichen.

Was passiert, wenn die Erhaltungsrücklage nicht ausreicht?

Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Jeder Eigentümer zahlt dann seinen Anteil entsprechend den Miteigentumsanteilen zusätzlich ein. Alternativ kann die Maßnahme zeitlich gestreckt werden, etwa Stockwerk für Stockwerk in aufeinanderfolgenden Jahren, was jedoch die Gesamtkosten durch mehrfache Rüstzeiten erhöhen kann.

Welche Farben und Materialien schreibt die WEG vor?

Die Eigentümergemeinschaft kann im Beschluss Vorgaben zur Farbgestaltung und Materialklasse machen, muss es aber nicht. Fehlen konkrete Vorgaben, wählt die Hausverwaltung in Abstimmung mit dem beauftragten Betrieb. Für Treppenhäuser empfehlen Fachbetriebe Innenfarben mit hoher Nassabriebfestigkeit nach DIN EN 13300, Klasse 1 oder 2, weil diese Reinigungszyklen deutlich besser standhalten als Standardprodukte.

Kann ein Mieter die Ausführung blockieren?

Mieter haben kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und können einen rechtmäßig beschlossenen Anstrich nicht verhindern. Sie müssen den Zugang zur Wohnung und zu den Gemeinschaftsflächen dulden, sofern die Maßnahme rechtzeitig angekündigt wird. Üblicherweise gilt eine Ankündigungsfrist von mindestens zwei Wochen als ausreichend, bei umfangreicheren Arbeiten empfehlen sich längere Vorlaufzeiten.

Wann gilt ein Treppenhaus-Anstrich als bauliche Veränderung?

Solange der Anstrich den bisherigen Charakter der Gemeinschaftsfläche erhält, also Farbe und Oberfläche vergleichbar bleiben, gilt er als Instandhaltung und erfordert nur einfache Mehrheit. Wird hingegen ein grundlegend anderes Gestaltungskonzept durchgesetzt, etwa strukturierte Oberflächen statt glatter Wände oder ein komplett anderes Farbschema, kann dies als bauliche Veränderung eingestuft werden, für die nach WEG eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich sein kann.

Der häufigste Fehler in der Praxis ist die pauschale Angebotsanfrage ohne Leistungsverzeichnis. Hausverwaltungen schicken drei Betrieben eine knappe E-Mail mit der Quadratmeterzahl des Treppenhauses und erwarten vergleichbare Angebote. Was zurückkommt, sind Preise, die auf völlig unterschiedlichen Annahmen basieren: Der eine Betrieb kalkuliert mit Grundierung, der andere ohne; der eine schließt Türen ein, der andere nicht. Das günstigste Angebot wählen und dann im Nachtragsmanagement ertrinken ist ein klassisches Muster.

Ein weiterer Kostentreiber, der sich vermeiden lässt: Schimmelstellen werden im Angebot nicht erwähnt, weil die Bestandsaufnahme zu oberflächlich war. Der Betrieb entdeckt sie bei Arbeitsbeginn, stellt einen Nachtrag aus, und die Hausverwaltung steht ohne Beschlussgrundlage für die Mehrkosten da. Dann muss entweder eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen oder die Maßnahme unterbrochen werden, beides erhöht die Gesamtkosten und belastet das Verhältnis zu den Eigentümern.

Unterschätzt wird auch der Zeitpunkt der Beauftragung. Malerbetriebe mit stabiler Auslastung haben in Berlin Vorlaufzeiten von mehreren Wochen. Wer im Frühjahr beschließt und im Frühjahr ausführen möchte, konkurriert mit allen anderen Hausverwaltungen, die denselben Gedanken hatten. Herbst und Winter sind für Innenbereiche handwerklich unproblematisch und oft mit kürzeren Wartezeiten verbunden.

Das Treppenhaus ist die meistgenutzte Gemeinschaftsfläche eines Mehrfamilienhauses, und sein Zustand prägt den ersten Eindruck für Mieter, Käufer und Besucher. Wer den Anstrich als Instandhaltungspflicht versteht statt als Verschönerungsmaßnahme, trifft die richtige Einordnung: Gut erhaltene Oberflächen schützen den Untergrund vor Feuchtigkeit, erleichtern die Reinigung und reduzieren das Risiko von Folgeschäden, die ein Vielfaches des ursprünglichen Anstrichs kosten können. Die Verkehrssicherungspflicht gibt den Rahmen vor, der wirtschaftliche Nutzen kommt von selbst.

Für WEGs und Hausverwaltungen zahlt sich strukturiertes Vorgehen aus: Wer Bestandsaufnahme, Leistungsverzeichnis und Beschlussfassung sauber trennt, spart nicht nur Nachtragskosten, sondern vermeidet auch Konflikte in der Eigentümerversammlung. Der Erneuerungszyklus lässt sich planen, wenn die Materialklasse stimmt und die Abnahme dokumentiert ist. Aus einer reaktiven Pflichtübung wird so eine planbare Maßnahme im Instandhaltungsbudget.

Maler Berlin führt Treppenhaus-Anstriche für WEGs und Hausverwaltungen in Berlin durch, von der Bestandsaufnahme bis zur dokumentierten Abnahme, und erstellt vorab kostenlose Angebote auf Basis eines vollständigen Leistungsverzeichnisses.